Las compras de viviendas unifamiliares por parte de inversionistas se dispararon este año, generando más competencia para el comprador de vivienda promedio en un mercado inmobiliario ya tenso.
Los datos de Redfin muestran que los inversores compraron entre el 16% y el 27% de las viviendas vendidas en el sur de Florida durante el cuarto trimestre de 2021. A nivel nacional, representaron el 18.4% de las viviendas compradas en ese mismo período, lo cual es un récord elevado.
Según RedFin, los inversionistas pueden ser individuos, otros están registrados bajo LLC y algunos son firmas privadas multinacionales más grandes.
“El comprador de vivienda local está realmente en apuros”, dijo Sheharyar Bokhari, economista de RedFin. “Si viene alguien de Nueva York que tiene más dinero y un presupuesto más grande y hay inversionistas que vienen comprando en efectivo que también los superarán, se le hace más difícil competir al comprador local”.
En West Palm Beach, el 16.1% de las viviendas vendidas en el cuarto trimestre se destinaron a inversores, un aumento del 12% con respecto al año anterior. En Fort Lauderdale, la cifra es del 21%, un aumento del 44% con respecto al año anterior.
Fue similar en Miami. Los inversores representaron el 27.5% de las viviendas que se compraron durante el cuarto trimestre del año pasado, un enorme aumento del 56.4% con respecto al año anterior.
¿Dónde están comprando y por qué?
Para los inversores, más del 70% de sus compras son viviendas unifamiliares, según muestran los datos de RedFin.
No solo hay más viviendas unifamiliares disponibles, sino que la pandemia provocó un cambio en el que la mayoría de los consumidores preferían las viviendas unifamiliares a los condominios debido al mayor espacio y la capacidad de trabajar de forma remota en casi cualquier lugar, explicó Bokhari. Para algunas personas, el objetivo es cambiar la casa y seguir adelante, pero para otras, se trata de alquilar las propiedades.
A pesar de que el mercado inmobiliario está en alza, comprar una casa como inversionista sigue siendo una buena inversión, ya que la escasez de viviendas llegó para quedarse, dijo Eli Beracha de la Escuela de Bienes Raíces Hollo de la Universidad Internacional de Florida.
“La escasez de viviendas no va a desaparecer pronto. Todavía puede pedir prestado a bajo precio y parece que la inflación se mantendrá más alta que el promedio durante algún tiempo. Puede aumentar los alquileres a un ritmo más rápido de lo habitual. Y es una combinación que permite a los inversores obtener buenos rendimientos aunque los precios no sean bajos”, dijo Beracha.
Además, muchos inventores creen que pasará un tiempo antes de que el mercado del sur de Florida comience a enfriarse, lo que lo convierte en un buen lugar para invertir, dijo Kaley Tuning, de Native Realty.
En su mayor parte, los inversores se mantienen alejados de la compra de casas de lujo o de gama alta, y en su lugar compran casas de precio bajo o medio, porque el margen de beneficio será mayor.
Y se muestra en los datos: el precio de venta promedio general en el área del sur de Florida es de $405,000, según cifras de RedFin. Sin embargo, el precio de venta promedio de una vivienda comprada por un inversionista fue más bajo en los tres condados. en Miami fue de $360,000; en Fort Lauderdale fue de $307,000; y en West Palm Beach fue de $365,000.
Podría haber algunos beneficios para los inquilinos que buscan ingresar a una residencia unifamiliar, ya que muchas se convierten en propiedades de alquiler a precio de mercado, lo que abre el grupo de viviendas unifamiliares a las que las familias podrían acceder sin tener que comprar.
“Beneficia [a los inquilinos] en términos de la selección que está disponible. Con tantos inversionistas comprando viviendas unifamiliares, se abre ese mercado”, dijo Beracha.
El factor de asequibilidad
Ya es difícil para algunos compradores competir en un mercado donde el inventario está disminuyendo y muchos compradores de fuera del estado están ofreciendo miles por encima del precio de venta.
Muchas de las casas que los inversionistas compraron están en el rango de precio bajo a medio, lo que agrega más competencia para el comprador promedio de clase media que intenta comprar una casa, los compradores de vivienda por primera vez y los compradores que han pasado años tratando de ahorrar para un hogar.
“Los inversionistas ya tienen el efectivo o ya tienen el financiamiento en su lugar, y debido a que tienen una mejor oportunidad de cerrar el trato y tienen una oferta más fuerte con depósitos más altos y un cierre más rápido, un vendedor preferiría vender a esos”, dijo Beracha.
Aumento en ofertas en efectivo
Las ofertas en efectivo también han despegado durante el auge inmobiliario pandémico.
Según las últimas cifras de Broward, Palm Beaches y St. Lucie Realtors, las ofertas en efectivo aumentaron un 40% en febrero en el condado de Broward, mientras que las ofertas en efectivo aumentaron un 13% en el condado de Palm Beach.
Para los compradores que se encuentran en el rango de ingresos bajos o moderados, es difícil competir en un mercado donde las ofertas en efectivo se están disparando, lo que lo hace increíblemente desalentador para las familias que intentan entrar a una casa, dijeron los expertos.
Los compradores que han pasado años tratando de reunir suficiente dinero para una compra a menudo no pueden obtener la casa que esperaban, dijo Kirk Brown, director ejecutivo de HANDY, una organización sin fines de lucro en el condado de Broward que trabaja para satisfacer las necesidades de los niños en crianza temporal y de aquellos que han sido colocados bajo el cuidado de un pariente/no pariente en el condado de Broward.
“Ahora se ven obligados a vivir como inquilinos”, dijo Brown. “Creo que lo común es que tenemos que enviar personas de la comunidad a otros lugares”.
Algo que están viendo es que muchos inversionistas están haciendo que las unidades que compran sean inaccesibles para las personas que viven en esos vecindarios.
“Cuando las alquilan, las unidades simplemente no son asequibles”, agregó Linda Taylor, directora ejecutiva de HOMES en el condado de Broward. “El inventario que tenemos simplemente no es asequible para las personas que ganan $40,000 al año”.
